Правила съема: как не стать жертвой мошенников и сохранить деньги при аренде жилья

Эксперты рассказали inbusiness.kz, как грамотно подойти к сделке.

В Казахстане участились случаи мошенничества, связанные с незаконной пересдачей квартир. По данным президента Ассоциации арендодателей апартаментов в РК Айгуль Баймурат, это превратилось в тенденцию на рынке аренды жилья, передает inbusiness.kz.

Для исключения мошеннических действий со стороны арендодателя в одних случаях и для сохранности его же имущества, для гарантии оплаты за проживание в других случаях необходимо заключать при съеме жилья на любой срок договоры аренды недвижимости, предупреждает глава ассоциации.

Ещё одна распространенная причина жалоб арендаторов – неправильно составленный, "размытый" договор, где нет описания имущества, которое находится в квартире. А это может привести к серьёзным конфликтам

Риелторам тоже платят

Если человек решил обратиться при подборе вариантов аренды жилья к риелторам, то ему необходимо обратить внимание на определенные условия, говорит Айгуль Баймурат.

"Есть риелторы, которые работают так же неофициально, как и многие арендодатели. Они просто не заключают договоры на оказание риелторских услуг. Тогда и спросить с них за невыполнение обязательств будет невозможно. Нередко встречаются недобросовестные риелторские компании с кабальными для клиента договорами, — объясняет она. - Например, в этих документах могут быть завуалированы пункты о том, что клиент не имеет права находить варианты аренды самостоятельно, без привлечения риелтора, либо сотрудничать с другими компаниями".

Выход один – внимательно читать каждый пункт договора на оказание риелторских услуг, вникать, чем это может обернуться на практике, в случае необходимости проконсультироваться со специалистом.

Снять на сутки, сдать помесячно

А при долгосрочной аренде жилья сейчас в Казахстане получили широкое распространение случаи мошенничества, продолжает Айгуль Баймурат. Схема такая: человек или группа лиц снимает квартиру на одни сутки и пересдает её помесячно. При этом фотографии квартиры берут у арендодателя посуточной аренды, выставляют их на такие онлайн-платформы аренды, как Krisha.kz или OLX. Конечно же, ставят более низкую цену, чем на рынке.

"На одну квартиру в таких случаях может быть несколько потерпевших, — объясняет Айгуль Баймурат. – Одному потерпевшему злоумышленник говорит, что ключ от квартиры отдаст завтра, якобы нужно из неё кое-что вывезти, другому заявляет: "Подъезжайте позже, передам ключи". Разумеется, потом нет ни денег, ни ключей, ни самого арендодателя. В таких случаях имеет место беспечность арендаторов, их правовая безграмотность, доверчивость".

По словам Айгуль Баймурат, для исключения таких случаев необходимо проверять документы на квартиру, выяснить, является ли арендодатель собственником либо выступает по доверенности от имени собственника. А в доверенности должно быть прописано право сдачи в аренду имущества и получение за это денежных средств. Эти документы, объясняет спикер, так же, как и удостоверение личности арендодателя, необходимо отразить в договоре аренды.

Субаренда жилья может быть и законной, но в таком случае, если жилье сдает субарендатор, то он обязан предоставить договор аренды имущества с делегированным ему правом субаренды, удостоверение личности, быть готовым предоставить контакты собственника квартиры. То есть все должно быть прозрачно, говорят эксперты.

Договор как ахиллесова пята

Юрист, редактор агентства правовой информации и журналистских расследований "Витязь" Алексей Божков рассказывает, что к нему часто обращаются за консультацией из-за возникших разногласий с собственниками жилья, арендодателями. Но, увы, уже после того, как сняли квартиру и заключили договор.

"Это проблема всего постсоветского пространства. Люди не понимают, что договор может быть составлен неверно. Прежде чем его заключать, арендаторам нужно взять у арендодателя бланк с пустыми графами, пойти и проконсультироваться у юристов, — считает Алексей Божков. – Если одна из сторон с чем-то не согласна, то она имеет право предложить другой стороне изменить договор, внести новые пункты, исключить старые, что-то откорректировать. Другая сторона тоже может предложить откорректировать предложенные ею пункты. После чего и заключается договор".

Алексей Божков напоминает, что в соответствии с законодательством никто никого не может заставить, принудить заключить договор аренды – ни арендатор, ни арендодатель. Если консенсус не найден, то в таком случае лучше поискать другого арендодателя.

"Бывает, что арендодатель не даёт бланк договора-"пустографку", чтобы потенциальный арендатор смог проконсультироваться с юристом. Тогда его лучше обходить стороной. Значит, он изначально не хочет договор менять, и могут быть проблемы", — считает Алексей Божков.

Как рассказали эксперты, на практике нередки ситуации, когда стороны заключили договор, при этом не отразив там важные моменты, а потом начинается конфликт. Вдруг выясняется, что арендаторы заменили мебель, посуду, утварь, а имущество собственников жилья куда-то вывезли или затолкали в дальний угол. По словам Айгуль Баймурат, у арендодателей также часты претензии к состоянию квартиры по прошествии времени проживания.

"В большинстве случаев арендаторы изнашивают имущество, оставляют в грязном виде, либо просто не передают даже ключи от квартиры. И ещё часто встречаются случаи, когда арендатор заезжает в квартиру, оплачивает аренду жилья на один месяц, а потом начинает нарушать сроки оплаты, — приводит примеру Айгуль Баймурат. — Этот момент обязательно должен быть прописан в договоре аренды с указанием начисления пени в случае просрочки".

Но, по её словам, в большинстве случаев арендодатели не обращаются в суд и правоохранительные органы, так как сдают жилье без регистрации в фискальных органах.

В то же время в договоре аренды в графе "Особые условия" можно прописать, в том числе, право арендатора делать ремонт в помещении, делать перестановку мебели, вывозить старую, завозить новую, добавляет Айгуль Баймурат.

"То есть в договоре можно отразить по соглашению сторон абсолютно любые условия, обговариваемые заранее в устной форме, — отмечает глава ассоциации. – Но, повторюсь, их нужно зафиксировать в письменном виде, в договоре. Например, то, что арендатор не имеет права производить перестановку мебели без письменного уведомления арендодателя. В договор может быть внесен и такой пункт, что арендатор имеет право приобрести за свой счёт необходимую мебель и технику, но в момент окончания договора и возврата ключей он обязан установить на место мебель, технику, посуду арендодателя и обеспечить передачу квартиру в том надлежащем виде, в котором принимал на момент подписания договора".

Айгуль Баймурат и Алексей Божков особо подчеркивают, что в договоре аренды жилья обязательно прописываются стороны договора, условия его заключения, срок проживания, стоимость аренды, обязанности сторон, особые условия, форс-мажорные обстоятельства, условия расторжения договора.

Типовой договор аренды жилья в Казахстане можно найти на сайте Egov.kz.

Договор заключен, но он не нравится

"Допустим, человек всё-таки заключил договор, но он не согласен с его условиями. Это не будет служить основанием для расторжения договора, – говорит Алексей Божков. — Надо было все это выяснять, обо всём договариваться на стадии его заключения. Расторгнуть договор можно только при существенном нарушении его условий другой стороной и только в письменном виде".

Существенными нарушения считаются, если инициатор расторжения в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, объясняет юрист.

"Процедура расторжения договора такая: сначала необходимо урегулировать вопрос на досудебной стадии, предложить другой стороне либо устранить нарушение, либо добровольно обоюдно расторгнуть договор, письменно заключив соглашение о расторжении договора. В суд можно обратиться только в случае отказа второй стороны на расторжение договора", — продолжает он.

Кроме того, по словам Алексея Божкова, самым спорным между арендатором и арендодателем является вопрос денег. Считается, пока договор не расторгнут – а это возможно только в письменном виде, выплаченные денежные средства в рамках договора были выплачены законно, если нет вступившего в законную силу решения суда об их возврате, объясняет он.

Также следует помнить, говорят эксперты, что арендодатель, в соответствии с пунктом 3 статьи 546 Гражданского кодекса РК, имеет право изменять арендную плату не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Немного статистики

По данным сайта Krisha.kz, с января по октябрь текущего года аренда жилья в среднем подорожала на 10,3%. Так, стоимость аренды квадратного метра жилплощади в Астане в среднем составила за октябрь чуть больше 4 тыс. тенге, в Алматы — 6 тыс. тенге.

Согласно статистике сайта, на 30 октября съем однокомнатной квартиры в столице обходился в 170 тыс. тенге, двухкомнатной – в 250 тыс., "трешки" – 350 тыс. В Алматы, соответственно, аренда "однушки" обходилась в месяц в 230 тыс. тенге, "двушки" – 350 тыс. тенге, а трёхкомнатной квартиры – 450 тыс. тенге. В каждом регионе цены за аренду различаются и колеблются от 110 тыс. тенге за "однушку" в Шымкенте и Петропавловске до 150 тыс. тенге в Костанае. Цена аренды двухкомнатной квартиры – от 130 тыс. тенге в Петропавловске до 190 тыс. тенге в Атырау. Наконец, стоимость съемных "трешек" по регионам начинается от 145 тыс. тенге в Петропавловске до 250 тыс. тенге в Актобе.

Цены на аренду жилья в сентябре текущего года имели тенденцию к увеличению в 11 из 20 крупных городов Казахстана.

При этом цены на съемное жилье к августу росли быстрее, чем инфляция и зарплата.

В то же время в Казахстане разрабатывают механизмы приватизации арендуемого в рамках государственных программ жилья.