Как строительство LRT до Косшы изменит цены на жилье в городе

Сейчас в этот город-спутник стекаются те, кто пока не может позволить себе квартиру в Астане, но ситуация быстро меняется.

Уже в 2027 году жители Косшы смогут доезжать до Астаны и уезжать обратно на поезде LRT. Аким Астаны Женис Касымбек заявил, что строительство ветки LRT в направлении Косшы начнётся в начале 2026 года и завершится в течение 1,5 лет.

Ежедневный трафик в 15-20 тыс. автомобилей из Косшы в Астану и обратно делают этот шаг логистически оправданным. Но превратит ли новая транспортная артерия пригород в "золотую жилу" для инвесторов? Или эйфория от будущих станций LRT разобьется о суровую реальность коммунальных проблем? Редакция Inbusiness.kz разбиралась в перспективах "бетонного золота" Косшы.

Когда ждать роста цен

На первый взгляд, анонс строительства LRT – это очевидный сигнал к покупке. Однако эксперты не спешат с выводами, разделяя текущий спрос и будущий потенциал. По мнению эксперта в сфере недвижимости Армана Абденова, нынешний рост цен в Косшы имеет мало общего с ожиданиями от LRT. Это, скорее, эффект "вытеснения" из столицы.

"Цены в Косшы растут не из-за LRT, а из-за того, что в Астане настолько сильно выросли цены, что большинству приезжих не хватает денег приобрести жильё, поэтому они выбирают Косшы", – говорит он.

По его оценкам, реальное влияние транспортного проекта рынок ощутит только при физическом начале работ.

С этой поэтапностью согласен и Танирберген Бердонгар, Founder&CEO Tanirbergen.com. По его анализу, основанному на мировом опыте, основной скачок цен (до 67% в некоторых зарубежных проектах) происходит не на анонсах и даже не после запуска, а в момент подтверждения финансирования проекта. Для Косшы этот момент может наступить в начале 2026 года.

Уже после запуска, по прогнозам аналитиков, недвижимость в радиусе 400-500 метров от станций может подорожать на 10-15%.

Цена вопроса

Ключевая привлекательность Косшы для покупателя сегодня – это не будущие рельсы, а вполне реальный ценовой разрыв со столицей. Именно он, как отмечают эксперты, служит основным "насосом", перекачивающим в город-спутник тех, кому столичный квадратный метр оказался не по карману.

Анализ актуальных предложений на рынке (данные с сайта Krisha.kz) рисует наглядную картину этого дисконта. Текущий диапазон цен в Косшы на жилье:

1-комнатные квартиры: от 7,8 млн (за 36,8 м²) до 12,15 млн тенге (за 34,7 м²);
2-комнатные квартиры: от 9,3 млн (за 39 м²) до 18,7 млн тенге (за 47,8 м²);
3-комнатные квартиры: от 11,5 млн (за 58 м²) до 33 млн тенге (за 83,7 м²).

Стоимость квадратного метра в Косшы, в зависимости от состояния, класса ЖК и площади, варьируется от 198 тыс. тенге до 395 тыс. тенге. Для сравнения: средняя цена на первичном рынке Астаны, по данным аналитиков, держится в районе 582 тыс. тенге/м², а на левом берегу столицы ценники легко перешагивают отметку в 800 тыс. тенге/м².

Неразвитая инфраструктура против рельсов

Ключевым риском, способным "пустить под откос" весь инвестиционный потенциал Косшы, является катастрофический дефицит базовой инфраструктуры. Планы по развитию (45 социальных объектов, школы, больницы) амбициозны, но реализация отстает от темпов жилищного строительства.

"Главный риск для покупателей – недоразвитая инфраструктура. Покупая жилье сейчас, вы рискуете столкнуться с отсутствием воды, особенно на верхних этажах, и платить за автономное отопление", – отмечается в аналитическом обзоре Tanirbergen.com.

Кому подходит город-спутник

Так стоит ли игра свеч? Ответ зависит от горизонта планирования и готовности мириться с временными трудностями. Кому подходит Косшы сейчас? Долгосрочным инвесторам с горизонтом 5+ лет, семьям, готовым к пригородному формату жизни ради существенной экономии, и тем, кто рассматривает строительство частного дома на более доступной земле. А вот кому стоит повременить, так это спекулянтам, рассчитывающим на быструю прибыль, и тем, для кого бесперебойный комфорт является приоритетом.

Строительство LRT до Косшы — это не просто укладка рельсов. Это создание новой реальности для тысяч людей. Как и любой масштабный проект, он несёт в себе и золотые жилы для одних, и ловушки для других. Ключевой вывод для инвестора: тщательно изучите не только карту будущих станций, но и историю застройщика и реальное состояние коммуникаций в конкретном доме. В этом случае решение о покупке может стать по-настоящему выгодным вложением в будущее.

Читайте по теме:

Квартир станет меньше: статистика сигналит о замедлении строек